[공인중개사 공시법] 시험대비 핵심 요약 - 4, 등기법

환매 PART – 공동
환갑에 직행버스타고 공동묘지가서 부기부기 노래불렀다
① 등기권리자 – 매도인 (다시 되찾아오니까)
등기의무자 – 매수인
※ 제3자는 환매권리자 불가

②㉠ 환매권의 행사에 의한 권리취득 등기 시 환매특약등기는 등기관이 직권 말소(직,행)

㉡ 환매권 행사 없이 소멸 -> 공동신청 말소

③ 환매 필요적 기재사항
매매대금과 매매비용
(환매기간 임의사항)

⑤ 환매 + 매매로 인한 소유권이전등기 동시 신청 (동일한 접수번호 부여).
※ 별개의 신청정보 (일괄X)
  (신탁등기는 1개로 일괄신청)
※ 등기필정보, 인감 제공하지 아니한다.

⑥ 환매특약의 등기
갑구 부기등기

신탁 PART (자주 나옴) – 단독
① 부동산 신탁등기(+ 말소등기) 수탁자가 소유권이전등기와 동시에 단독 신청(환신동)

㉠ 위탁자나 수익자가 수탁자를 대위하여 신청 ~ 동시에 할 필요는 없다

② 수탁자의 신탁등기 신청은 해당 부동산에 관한 권리의 설정등기, 보존등기, 이전등기의 신청과 함께 1건의 신청정보로 일괄(별개의 신청정보로x) 해야 한다.

③ 등기관이 신탁등기를 할 때
매 부동산 마다 신탁원부를 작성
신탁원부는 등기기록의 일부로 본다.

④ 수탁자가 2인 이상이면 그 공동수탁자는 합유(공유x) 관계로 정보제공(신탁은 조합재산이라서).

⑤ 신탁으로 소유권이전 농취증 첨부 (계약이라서)

⑦ 수탁자 고유재산이 되면 주등기로 하여야 한다.

 

⑧ 신탁재산 일부 처분으로 권리이전등기와 함께 신탁등기 변경등기 경우 하나의 순위번호 사용(다른X)
(법원이 신탁변경 재판 경우, 등기소에 촉탁(신청x)
(등기관이 수탁자 변경 등기 시 직권)

9. 수탁자를 의무자로 처분제한등기(가압류, 가처분 등) 수리가능 (위탁자로는 x)

 

 

용익권 PART – 일용엄니 되고 권지용, 하용 안 된다

지상권 설정(건물, 공작, 수목) PART - 공동신청
① 등기권리자 – 지상권자
등기의무자 – 지상권설정자

② 지상권설정 필요적 기재사항 : 목적, 범위

③ 임의적 기재사항: 지상권 지료, 기간

㉮ 지상권 존속기간은 불확정기간으로 정할 수 있다.
“철탑존속기간으로 한다.”라는 약정은 30년을 최단존속기간으로 하는 불확정기간을 정한 것으로 본다.

㉯ 지상권설정등기 시 존속기간을 민법의 최단존속기간에 위반한 등기신청도 수리한다

④ 지상권의 목적이 토지의 일부인 때
지적도면 첨부(대장X)+ 목적 부분을 표시

⑤ 지상권이전등기 시 승낙은 필요 없다(물권의 양도)

⑥ 지상권은 공유지분에 설정불가 (권지용 안 된다)

 

⑦ 분필등기를 거치지 않더라도
1필의 토지 일부에 관한 지상권설정등기는 할 수 있다. (일용엄니된다)

⑧ 구분지상권 2중 등기할 수 있다.
(일반지상권은 2중 불가,)

⑨ 지상권설정등기는 주등기
지상권이전등기는 부기등기

⑩ 구분지상권 수목 목적 X

⑪ 구분지상권에 있어 지하 또는 지상 공간의 상하의 범위는 명백히 기록하고, 도면을 첨부할 필요는 없다

⑫ 구분지상권 등기 시
토지에 전세권 등 권리(이해관계인)에 관한 등기가 존재하는 때에는 권리자의 승낙서 첨부

 

지역권(2중가능) PART – 공동신청
① 등기권리자 요역지소유자
등기의무자 승역지소유자

①-1 승역지의 지상권, 전세권, 임차권자인 경우라도 지역권설정등기를 할 수 있다. (부기등기로)

② 지역권설정등기는 승역지 관할 등기소에 신청한다.

③ 요역지 지역권 등기 - 등기관 직권

④ 지역권 필요적기재 : 목적, 범위

5. 승역지에 지역권설정등기를 한 경우
요역지의 등기기록에 그 승역지를 기록해야 한다

6. 지역권설정등기 시 승역지소유자가 공작물의 설치의무를 부담하는 약정을 한 경우 등기원인에 그 약정이 있는 경우만 이를 기록한다

7. 승역지는 전부, 일부 무방
일부인 경우에는 도면을 제공하여야 한다
(2중 지역권 설정 가능)
ⓐ 요역지는 반드시 1필지 토지 전부여야 한다.

⑦ 요역지의 소유권이 이전되면 지역권은 별도의 등기 없이 이전된다.

⑧ 시효완성을 이유로 통행지역권을 취득하기 위해서는 그 등기가 되어야 한다.

⑨ 지역권 설정등기
승역지의 소유권에 대한 지역권 경우 주등기
승역지의 지상권, 전세권 등 소유권 이외의 권리 경우에는 부기등기
(을에서 병으로 가는거니까)

 

전세권설정 PART - 공동신청
① 등기권리자 전세권자
등기의무자 전세권설정자

② 공유부동산에 전세권 설정 경우,
공유자 전원이 등기의무자

③ 전세권설정등기 필요적 기재사항
전세금(전전세금), 범위

④ 존속기간, 양도금지에 관한 특약이 있으면
 이를 신청정보에 기재한다.

⑤ 일용엄니 되고 권지용 안된다
전세권의 설정등기는 1필 토지의 일부 또는 1동의 건물의 일부에도 할 수 있고, 이 경우 도면을 제공
(전세권 일부 설정 분필 X, 소유권 이전 시만 분필 必)
⑤-1 부동산 일부 중 특정 층 전부를 전세권설정경우 도면을 제공하지 않아도 된다

⑥ 등기관은 5개 이상의 부동산에 관하여 전세권설정등기 실행 -> 공동전세목록을 작성

 

⑦ 전세금 증액(기간연장) 변경등기 경우,
건물 후순위 저당권자는 이해관계인 해당
(승낙서 있으면 부기등기, 없으면 주등기)

⑧ 전세권 존속기간 만료되면 전세권목적 저당권설정등기 X

⑩ 농지/대지권 전세권 설정등기 불가능

⑪ 2중 전세권 등기 불가능
⑬ 전세권설정등기는 주등기

⑭ 전세권 소멸 전에 전세금반환채권
일부 양도에 따른 전세권 일부 이전등기 신청불가
(전세권이 소멸해야 전세금반환채권이 생기니까)

⑮ 전세금반환채권의 일부 양도 원인으로 한
전세권 일부 이전등기는 양도액 기록 必

전세권 일부 이전등기는 전세권 존속기간 만료 전에는 할 수 없다. (그전에 소멸 증명하면 가능)

⑯ 전세권이전등기는 부기등기(+반환채권 일부양도)
임차권등기(대항력) PART - 공동신청
① 등기권리자 임차인
등기의무자 임대인
등기하면 제3자에게 대항할 수 있다

② 주택임차 종료 후(중x) 보증금 전부나 일부를 변제 받지 못한 임차인은 임차주택소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

②-1 임차권등기명령은 법원 촉탁(직권x)

③ 임차권 필요적기재 : 차임, 범위

④ⓐ 임차권 임의적기재 : 존속기간, 임차보증금 (등기원인에 있는 경우, 등기부에 기록)

ⓑ 송전선이 통과하는 선하부지에 대한 임대차의 존속기간을 ‘송전선이 존속하는 기간’으로 하는 불확정기간으로 하는 임차권설정등기 가능

⑤ 주택임차권등기명령에 따라 임차권등기가 된 경우, 그 등기에 기초한 임차권이전등기를 할 수 없다

⑥ 구분임차권등기 불가
(토지의 공중공간이나 지하공간에 상하 X)

⑦ 임차권설정등기는 주등기
임차권이전(전대차)등기는 부기등기
저당권설정등기 PART - 공동신청
① 등기권리자 – 저당권자
등기의무자 – 저당권설정자

② 필요적 사항 채권액 채무자
임의적 사항 변제기 이자

일정한 금액을 목적으로 하지 아니하는 채권을 담보하기 위한 저당권설정등기 가능
금전채권 아니어도 저당권 가능하다는 말
(채권 평가액 등기소 제공 必)

ⓒ 저당권 목적이 소유권 이외 권리인 때(전세권,지상권) 신청정보에 그 권리의 표시를 해야한다(부기등기)

공동저당설정등기 신청 경우
각 부동산에 관한 권리의 표시를 신청정보의 내용으로 등기소에 제공해야 한다(공동담보 표시해야 한다는 말)

ⓓ 증축된 건물이 기존 건물과 일체성이 인정되어 건물표시변경등기로 증축등기가 된 경우, 증축건물에 근저당권의 효력이 미치도록 하기 위하여 별도의 변경등기는 필요 없다

⑤ 등기관은 동일한 채권에 관해 5개 이상의 부동산에 저당권설정등기를 할 때 공동담보목록 작성해야 한다.

⑥ 공유지분 저당되지만
1필 토지의 특정 일부 저당권의 설정등기 못한다

⑧ 소유권목적 저당권설정등기: 주등기
전세권, 지상권목적 저당권설정등기: 부기등기

저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 경우, 저당권등기에 질권의 부기등기를 해야지만 질권의 효력이 저당권에 미친다.

같은 채권 담보 위한 저당권설정 시,
소유자 다른 여러 부동산도 1건 신청정보로 일괄신청가능

 

저당권 이전등기(채권자 변경) PART – 공동
(주택은행이 국민은행으로 합병되는 경우)

① 甲 소유 등기된 토지에 설정된
乙 명의의 근저당권을 丙에게 이전하는 경우,
등기 권리자 양수인 병
등기 의무자 양도인 을
저당권 이전등기 신청하는 경우
저당권이 채권과 같이 이전한다는 뜻 제공 必

2. 채권 일부 대위변제로 인한
저당권 일부이전등기 가능

3. 채권의 일부 양도로 인한
저당권 일부이전등기 시, 양도액 기록 必

4. 근저당권이전등기 신청 경우
채무자나 근저당권설정자가 물상보증인이더라도 그의 승낙을 증명하는 정보를 등기소에 제공하지 않는다
※물상보증인(보증 서 준 사람, 재산 범위 내 유한책임)

⑤ 피담보채권과 분리해서 저당권이전등기는 불가능
⑥ 저당권이전등기 부기등기
(종전 저당권자의 표시는 말소)

 

저당권 말소등기 PART

① 甲 부동산에 乙 명의 저당권설정 말소하는 경우, 등기권리자 저당권설정자 갑
말소등기의무자 저당권자 을

② 저당권 설정등기 후 저당권을 이전한 경우 저당권말소등기신청정보에는 주등기인 저당권설정등기를 표시한다
(저당권설정은 주등기에 했으니까)

③ 저당권 설정등기 후 저당권을 이전한 경우
저당권 설정등기 말소되면 저당권이전등기는 등기관 직권 말소

④ 저당권 설정등기 후 저당권을 이전한 경우
저당권 말소등기의무자 저당권 이전 받은 자 丙 (양수인)
甲 부동산에 乙 명의 저당권설정완료
저당권등기 丙 에게 이전
甲이 피담보채권을 변제한 경우
甲은 丙을 상대로 하여 甲·乙 사이 이루어진 저당권등기의 말소를 신청하여야 한다

 

⑤ⓐ 저당권설정등기 후 저당 잡힌 물건 소유권이 제3자에게 이전된 경우
피담보채권의 소멸로 인한 저당권말소등기의 등기권리자는 저당권설정자 또는 저당물 제3취득자
(원인 무효 소멸 일 때는 제3취득자만)

ⓐ-1 근저당권설정등기 후 저당 잡힌 물건 소유권이 제3자에게 이전된 경우
저당물 제3취득자가 근저당권자와 공동으로 근저당권말소등기를 신청할 수 있다.
근저당권설정등기 PART – 공동신청
① 등기권리자 근저당권자, 등기의무자 근저당권설정자
② 근저당권설정등기 필요적 기재사항
근저당권이라는 뜻, 채권최고액, 채무자
③ 임의적 사항 -> 존속기간 ONLY
(일반 저당권과는 달리 이자, 변제기 임의로도 안 적음)
근저당권 –> 마이너스통장, 언제든 갚으면 되니 안적음

ⓑ 근저당권설정등기
채권자 또는 채무자 수인 -> 채권최고액 단일기재
ⓒ 채무자 수인인 경우, 연대채무자라도 등기부에 채무자로만 기재

④ 동일 전세권 목적 근저당권등기 시
1번 근저당권채권최고액과 2번 근저당권채권최고액의 합한 금액이 전세금을 초과하더라도 가능

⑤ 근저당권 이전 등기: 전계후채
ⓐ 피담보채권 확정 전이면, 계약 양도/계약 일부 양도를 원인으로 신청
(돈 확정이 안됐는데 무슨 돈을 넘겨, 계약 넘기는거지)
ⓑ 피담보채권 확정 후면,
확정채권 양도 또는 대위변제로 등기원인 기록

 

저당권부 권리질권등기 PART – 공동신청
① 등기권리자 권리질권자
등기의무자 저당권자

② 권리질권 등기 시
필요적 사항: 채권액, 채무자, 저당권의 표시
임의적 사항: 변제기, 이자

③ 권리질권 등기 시
등기의무자의 등기필정보 제공(인감X)

④ 저당권으로 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 경우, 그 저당권등기에 질권의 부기등기를 하여야 그 질권의 효력이 저당권에 미친다.

④-1 저당권부 채권에 대한 질권을 등기할 수 있다.