[공인중개사 공시법] 시험대비 핵심 요약 - 5, 등기법

구분건물등기 (집합건물 APT) PART
구분건물 등기기록 1동 전체는 표제부만
개개의 구분건물(전유부분) 표제부, 갑구, 을구

노인정(규약상 공용부분) – 전유건물 표제부에 둠
공용부분이라는 뜻의 등기는 소유권의 등기명의인이 단독으로 신청
공용부분이라는 규약 폐지 경우 -> 등기관 직권 말소
그 공용부분 취득자는 소유권보존등기 신청
(규약상 공용부분 등기 시 이해관계인 있으면 승낙서 필요)

1토전권
101동 건물 표제부 – 대지권 목적인 토지표시
전유부분 – 대지권표시

대지권 등기 후 처분의 일체성
※ 대지권 : 전유부분 소유 위해 건물 대지에 갖는 권리
① 대지권 등기한 건물의 등기부에는 대지권과 별도로 그 건물만 소유권이전, 저당권설정등기를 하지 못한다
(전세권설정등기만 가능)

③ 토지의 소유권이 대지권인 경우
소유권이전, 저당권설정 못 한다 (지상권설정가능)
토지의 지상권이 대지권인 경우,
지상권이전등기 못 한다 (소유권이전가능)

※ 대지권이 있다는 뜻의 등기 -> 토해직주
토지등기부, 해당구(갑구, 을구), 직권, 주등기로
① 등기관이 구분건물의 대지권등기를 하는 경우 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권, 지상권, 전세권, 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록

③ 건물의 등기기록에 대지권의 등기를 한 경우, 등기기록 중 해당구에 대지권이라는 뜻을 등기.

소유권이 대지권이라는 뜻의 등기는 갑구
지상권이 대지권이라는 뜻의 등기는 을구
부동산표시변경등기(지목, 면적 변경) PART – 단독
① 소유자가 단독 신청

② 건물 소유권 등기명의인은
합병등록 1개월 이내에 건물합병등기를 신청해야 한다.
의무는 있지만 (과태료x).
※ 지적법 합병은 60일, 합필은 1개월

③ 행정구역 변경으로 부동산표시에 변경이 생긴 경우 등기관 직권변경등기

④ⓐ 신임창용승 / 저가요
합필하고자 하는 토지 모두에 대하여 ｢부동산등기법｣ 제81조 제1항 각 호의 등기사항이 동일한 신탁등기가 존재할 경우 합필 등기를 할 수 있다.

ⓐ-1 합필하고자 하는 토지 모두에 대하여 등기원인과 연월일, 접수번호가 동일한 저당권이 존재할 경우 합필등기를 할 수 있다.

ⓐ-2 합필하는 토지에 소유권, 지상권, 승역지에 관한 지역권, 전세권, 임차권의 등기가 존재할 경우 합필등기를 할 수 있다

ⓑ 저당권, 가압류, 가처분이 설정된 건물과 설정되지 않은 건물은 합병등기를 할 수 없다.

⑤ 건물 구조가 변경된 경우
변경등기 신청 전에 먼저 건축물대장의 기재사항을 변경하고 대장정보를 첨부하여야 한다.

⑥ 부동산 표시변경등기는 이해관계인의 승낙유무가 문제될 여지가 없다(승낙서 필요x)

⑦ 건물 면적이 변경된 경우 -> 표제부 주등기

⑧ 건물 구조가 변경되어
변경등기를 하는 경우 종전사항 말소

※ 대장합병 후 + 합필등기 전
일부 소유권 이전되든, 일부 저당권 가압류되든
공유지분으로 합필등기 가능

 

등기명의인표시 변경등기 (개명, 주소, 상호변경) PART
등기명의인 표시 변경 -> 단독 신청 (부기등기)
1. 소유권이전등기 신청 시만, 주소 변경사실 명백한 경우 명의인 표시변경은 직권변경 (동시신청X)

2. 가등기말소 신청 시, 등기관 직권으로 주소변경등기 할 수 있다
(행정구역명칭 바뀐 경우에도 직권으로 주소변경등기)

3. 등기명의인의 표시변경등기 이해관계인 없고, 단독이므로 등기필정보나 인감정보는 제공하지 않는다

4. 주소가 여러번 변경된 경우 중간주소변경등기를 생략하고 최종주소지로 변경등기 할 수 있다

5. 가등기말소나 저당권말소등기시 주소증명정보를 제공하면 주소변경등기를 생략하고 말소등기할 수 있다

6. 등기명의인의 개명이나 주소이전에 따른 등기명의인표시의 변경등기는 언제나 부기등기
(변경 전 등기 말소)

7. 등기관이 토지소유권 등기명의인 표시변경등기하면 지체 없이 지적소관청에 알려야 한다.

 

권리변경등기(전세금증액변경) PART – 공동
① 권리변경등기 -> 공동 신청

①-1 전세금액 증액등기
등기권리자는 전세권자
등기의무자는 전세권설정자

② 권리변경등기, 공동신청이므로
등기의무자는 그 권리의 등기필정보를 제공해야 한다

③ 권리변경등기에 있어
1. 등기상 이해관계인 없거나
2. 이해관계인이 있는 경우는 승낙서나
대항할 수 있는 재판의 등본을 첨부한 경우
그 등기는 부기등기로 실행을 한다.
(승낙 하면 부기로 말소한다) 권리변경등기를 부기등기로 실행한 경우에는 변경 전 사항을 말소 한다.

④ 권리변경등기에 있어 승낙서나 재판의 등본을 첨부하지 못한 경우 주등기로 한다.
(권리변경등기 주등기 한 경우 변경 전 사항 말소X)

 

경정등기 PART – 일부 + 원시
① 경정등기는 등기를 완료한 후
그 등기 일부 + 원시적 착오 또는 빠진 부분

①-1 경정등기 시,
당사자의 과실이든 등기관의 과실이든 묻지 않는다.

② 동일성이 있어야 가능(단독 -> 공동소유 만 가능)
1. 당사자 신청 착오로
권리자 甲인디 乙명의로 등기된 경우, 경정등기 X
전세권 합의했으나 임차권 등기 경우, 경정등기 X
법인 아닌 사단이 법인화된 경우, 경정등기 X

2. 소유권 이전된 후
종전 소유권 등기명의인의 표시경정등기 X

③ 착오 빠진 부분을 발견한 등기관은 이를 등기권리자와 등기의무자에게 알려야한다
권리자나 의무자가 2인 이상인 경우
그 중 각 1인에게만 통지(전원X)

④ 등기관 과실로 등기사항 빠진 부분이 있는 경우 등기관 직권이나 당사자 신청으로 경정등기 할 수 있다.

⑤ 직권경정 등기 시 이해관계인이 있으면 이해관계인 승낙 필요

⑥ 직권경정 등기 시 사후보고
지방법원의 사전허가는 필요치 않고, 직권경정등기 후 사후에 지방법원장에게 보고한다

⑧ 법정상속분에 따라 상속등기를 마친 후
공동상속인 중 1인에게 재산을 취득케 하는 상속재산분할협의를 한 경우 소유권경정등기가능

9. 등기사항 일부가 부적법하게 된 경우
일부말소 의미의 경정등기를 할 수 있다.

 

말소등기 (전부 + 부적법) PART – 공동신청, 주등기
① 말소등기는 기존의 등기가 원시적 또는 후발적인 원인에 의하여 등기사항의 전부가 부적법할 것을 요건으로 한다. (일부X)

② 지상권 존속기간 만료된 경우
토지소유자 지상권자와 공동으로 말소등기 신청

③ 혼사불명 – 단독 말소등기 신청
㉠ 소유권과 전세권이 동일인에게 귀속되어 혼동으로 소멸한 경우에는 단독 말소등기를 신청
㉡ 등기한 권리 사망으로 소멸 시, 말소등기는 등기권리자의 단독신청(사망=해산)
㉢ 등기의무자 소재불명 시, 등기권리자는 제권판결(전세금영수증첨부x)을 받아 단독말소등기

가등기 단독 말소 가능
㉣ 가등기 말소는 가등기명의인의 단독 신청가능
㉤ 가등기의무자, 가등기상 이해관계인도 단독 가능 (가등기명의인 승낙서 첨부 必)

 

④ 공동상속인 甲과 乙 중 乙의 상속지분만에 대한 상속등기(제29조 2호) 또는 농지 전세권등기(29조 2호)는 직권으로 말소 (+채권자 가압류신청 직권말소)

5. 가처분등기 승소 시, 가처분 등기는 직권말소
가처분등기 이후 설정된 근저당권설정등기는 단독 말소

㉠ 3호 이하 위조, 무권대리 직권으로 말소할 수 없다

㉡ 전세권을 목적으로 한 저당권설정등기 (말이직) 전세권말소등기신청 시 저당권설정등기 직권말소
(말소등기 시 이해 관계 있는 제3자의 등기)

㉢ 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기에 기해 본등기 한 경우, 가등기 이후의 근저당권설정등기는 직권 말소

㉣ 수용에 의한 소유권이전등기 시
소유권 이외 권리(저당권, 처분제한등기등)는 직권으로 말소한다 (전후불문)

㉤ 환매권 행사에 의한 권리취득 등기 시 환매특약등기는 등기관 직권 말소

 

※ 판결 원인으로 전세권말소등기 신청하는 경우,
이해관계인 승낙서 첨부 必

⑤ 말소등기 시 등기부상 이해관계인이란
불이익이 있는 자(손해) 형식적으로 판단, 판례 입장.

㉠ 전세권(지상권)등기를 말소하는 경우 그 전세권(지상권)을 목적으로 하는 저당권자는 이해관계인에 해당

ⓐ 순위 1번 저당권등기를 말소하는 경우
순위 2번 저당권자나
2 순위 저당권말소 시, 1순위 저당권자는 이해관계인에 해당되지 않는다

ⓑ 甲 -> 乙 -> 丙으로 소유권이전등기를 하고
乙의 소유권말소시 丙은 이해관계인이 아니다

⑦ 말소등기는 주등기

 

말소회복등기(전부OR 일부 부적법말소) PART
① 등기 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우
이를 회복하는 것이며, 부적법은 실체적이든 절차적 하자에 기한 것이든 이를 묻지 않는다.

③ 등기관의 직권 또는 법원의 촉탁으로 말소된 경우
회복등기도 등기관의 직권 또는 법원의 촉탁으로 한다.

④ 당사자가 어떤 이유이건 자발적으로 말소등기를 한 경우에는 말소회복등기는 허용되지 않는다.

⑤ 말소회복등기 시 이해관계인이 있으면 승낙서를 첨부하여야 한다

⑤-1 말소회복등기에 있어서 등기상 이해관계가 있는 제3자란 말소회복등기가 된다고 하면 손해를 입을 우려가 형식적으로 인정되는 자를 의미

⑤-2 말소회복등기에 있어서 이해관계인은 회복등기 시를 기준으로 판별

⑤-3 회복등기와 양립 가능한 자만이 이해관계인이고, 양립할 수 없는 등기는 회복의 전제로서 말소의 대상이 될 뿐, 그 등기명의인은 이해관계인이 아니다.

ⓐ 순위 1번의 저당권등기를 회복함에 있어서 그 저당권의 말소등기 전에 설정 등기한 순위 2번의 저당권자는 이해관계인

ⓐ-1 순위 2번의 저당권등기를 회복함에 있어서 순위 1번의 저당권자는 이해관계인 X

ⓑ 순위 1번 전세권(지상권)회복등기 시 순위 2번 전세권자(지상권자)는 양립할 수 없으므로 이해관계인이 아니다

ⓑ-1 순위 2번의 소유권이전등기를 회복함에 있어서 순위 3번으로 이전등기를 경료한 소유권의 등기명의인은 양립이 가능한 것이 아니므로 이해관계인이 아니다

⑥ 말소회복등기 시 종전의 순위와 효력을 회복한다

⑦ 저당권등기가 불법 말소된 후 저당권설정자가 소유권을 제3자에게 이전한 경우 저당권말소회복등기의 등기의무자는 저당권설정자(말소 당시 소유자)이다

⑧ 회복등기는 전주일부
전부말소회복등기 -> 주등기
일부말소회복등기 -> 부기등기

 

멸실등기 (부동산 + 전부멸실) PART
표제부 주등기
① 멸실등기는 부동산이 전부 멸실된 경우 행한다
소유권 외 권리도 걍 날라가는거다(승낙서 없어도 멸실등기한다, 날라갔다고 통지만 해줌)

② 건물 멸실 경우 소유권자는 1개월(=합필) 이내에 멸실등기 신청하여야 하며, 과태료는 없다

③ 건물 멸실 경우 1개월 이내 멸실등기를 신청하지 아니한 때에는 그 건물대지 소유자가 대위하여 멸실등기를 신청할 수 있다.

④ 존재하지 아니하는 건물에 대한 등기가 있을 때에는 소유권의 등기명의인이 지체없이 멸실등기 신청 必

⑤ 건물 멸실 등기 신청 경우,
멸실이나 부존재를 증명하는 건축물대장정보나 그 밖의 정보를 첨부정보로 등기소에 제공 必