[공인중개사 법령 및 중개실무] 시험대비 핵심 요약-1

중개대상물 아닌 것들:

입주권(동,호수가 지정되지 않은 단순 입주자로 선정된 지위),

대토권, 준부동산(기계장치, 선박, 항공) 영업시설/비품

(대토권: 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위)

수목: 저당권 설정은 명인방법만으론 불가, 입목만 가능(입목 = 등기 된 수목)

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정책심의위원회(국장소속, 위원장: 국토부차관, 위원: 국장임명/위촉, 7명, 7일전):

자격취득, 손해배상, 중개보수, 중개업육성 / 임기 2년

~는 위원이 될 수 없다(틀린 지문),

위원장 대행: 위원장이 지명한 사람(부위원장x)

등기명의신탁(신탁자가 계약)	계약명의신탁(수탁자가 계약)
중간생략등기 -> 대위말소청구/소유권이전등기만 가능 약정 및 등기 무효 // 매매계약 유효 소유권: 매도인에게 귀속 신탁자는 매도인을 대위하여, 수탁자에게 한 무효 등기 말소 청구가능, 이후 매도인에게 소유권 이전등기 청구 수탁자가 제3자에게 파는 경우 1. 횡령죄x 2. 매도인은 손배, 부당이득반환 의무 ※명의신탁 유효(중종,배우자,종교단체)	1. 약정 무효 2. 등기(계약)는 매도인 선의 경우 유효(매매계약 시 선/악 판단) 매매계약 시 선의면, 등기 전에 알아도 등기 유효, 수탁자가 소유권 취득 3. 신탁자 소유권 이전 청구 못하고, 부당이득반환청구만 가능 (횡령x) 4. 제 3자는 선악 관계없이 소유권 취득(적극 가담 시만 무효)

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날짜 관련 정리

7일 : 인자전등소등 (인장변경, 자격증반납, 전속 시 정보공개, 등록통지(개설),

소집통지(정심위), 등록증반납)

10일 : 이전, 종료, 교육, 협회, 조사결과, 통보

(사무소이전, 거래사고예방교육통지, 협회 등신통보,

조사/조치결과통보(모니터링, 신고센터),

고용관계종료신고, 과태료통보(신고관청이 등록관청에게)

1月 : 자격증교부, 포상금지급

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개설등록결격사유: 사회적협동조합, 소공, 금고이상, 우리법 300만원이상 벌금

미해당: 선고유예x, 기소유예x, 피특정x, 다른 법 벌금형x, 양벌규정 벌금형

(결격사유자는 등록은 물론 소공, 보조원도 될 수 없다)

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다른 법인: 등록기준/분사무소 책임자 기준 없음, 법인 겸업업무 수행할 수 없음

(5천만 이상, 지역농협만 1천만 이상)

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인장등록(7~30mm): 사무소등록증 원본 첨부해야 함(근데 전자신고로 가능)

소공인장은 소공이 등록해야한다(소공 자격증게시만 개공의무)

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부당한 표시광고(500과) -> 존사과해 (미존재, 사실과 다른, 과장, 해칠우려)

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이전신고: 10일 내, 등록증원본(분사무소는 신고확인서)+사무소확보서류

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종전 등록관청 송부서류: 등등행 -> 등록대장, 등록서류, 행정처분(1년간)

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개설등록: 건 + 교 / 분사무소 설치: 건 + 교 + 보

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겸업: 상주만 분양대행가능(토지x), 중개인도 겸업가능(경/공매 못함)

개인개공은 도배업체도 겸업할 수 있다(법인은x)

개공이라고 법인 겸업 다 할 수 있는 거 아님(중개인 새끼 땜에)

휴업기간 변경신고 시, 아무것도 첨부할 필요 없다 (이미 휴업할 때 첨부함)

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일반중개계약서: 물가수준(물건, 가격, 보수, 준수사항)

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의뢰 시 등록사항

1. 매도/임대: 소유자 및 등기명의인, 권리관계, 대상물, 보수, 공법상 제한

2. 매수/임차: 희망물건, 희망가격, 희망지역, 그 밖 조건

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전속중개계약(3개월): 중개대상물 정보공개 시, 의뢰인에게 지체없이 통지

전속중개계약서(서명 또는 날인, 3년 보존), 소공은 전속중개계약서에 의무 없음

임대차계약 시 공시지가 공개 안 할 수 있다.

2주 1회 이상 처리상황 문서로 통보

다른 개공에게 의뢰하여 거래한 경우, 중개보수에 해당하는 위약금

스발상 경우 소요비용 지급의무 있음(위약금x)

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거래정보사업자: 5 – 2 = 3 (500명 이상, 2개 이상 시도에서 30명 이상)

중개사 협회 사업자 될 수 있다(법인은 안됨)

부가통신사업자 + 500명 이상(등록증/자격증 사본 500장) + 중개사1, 정보처리기사1

의뢰내용과 다르게 정보 공개하는 경우 지정이 취소 될 수 있다.(해야한다x)

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확인설명의무 (개공은 500과, 소공은 자정)

의뢰인에게 근거자료 제시까지만(교부x, 살짝 보여주고 숨겨)

의뢰인에게 민증 등 신분증 요구 가능(필요 경우)

근저당권이 설정된 경우, 채권 채무액 설명(실제의 피담보채무액x)

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소공: 거래계약서, 확인설명서에만 서명 및 날인

소공은 확설의무, 확설작성의무 없고, 서명 및 날인만 의무 있다.(함께한 경우)

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거래계약서(5년): 인표일금도권조확약, 거래금액(예정x) (공법상, 조세, 보수 없다)

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손해배상(중개 완성된 때 보장 사항 설명)

보증 만료 전에 다시 설정, 배상한 경우 15일 이내 다시 설정

(공탁은 부족금 보전, 보험/공제금 이용 시는 다시 가입)

공제사고 일으킬 생각 갖고, 공제 가입하고 사고 일으키더라도 무효 아니다

(당시 사고 없으면 장땡)

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중개보수요율 : 사무소, 분사무소 소재지 조례에 따른다

(오피: 매매 5 임대 4) (주택외 9)

매매: 529 1215 2580 654567

임대: 516 1215 2030 543456

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우리법 포상금: 공소제기 -> 건당 50(국고 50%보조 가능)

기소/선고/집행유예, 무죄판결까지 다 대상 // 무혐의만 제외

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교표양부무 (교란, 표시광고(개공 아닌 자), 양도, 부정/무등록)

교란행위: 시단 유가강제 방해(시가조장, 단체구성, 특정 개공 의뢰 유도/제한, 광고 강요/방해) -> 포상금 지급대상

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거래신고 포상금: 2개월 내 지급(2번째 나오니까),

시군구 재원으로 충당(국고보조x)

가격/계약(해제) 거짓신고

-> 과태료(거래금액 5%) -> 과태료의 20% 포상금 지급(천만원 한도)

※ 건당 50만원

1. 토지거래/변경 허가 안 받고 체결

2. 부정으로 허가 받은 자,

3. 허가목적대로 이용 안 한자

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교란행위 신고센터: 국장운영가능(센터는 매월 10일까지 국장 보고),

신고센터 요구 받으면 조치완료 10일내 통보

 

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공인중개사 협회: 300(발기) 600 100 20(각시), 지부/지회 둘 다 국장이 감독

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중개보수: 사무소소재지 기준

주택 -> 국교령으로 정하는 범위에서 시도조례(경기도 성남시면 경기도 조례)

주택 외 -> 국교령

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수수료납부사유: 증관련(등록증, 자격증) – 지자체조례(국교x)

공제사업: 규정(국장 승인사항)

1. 지급여력 100%이상 유지

2. 준비금: 공제료 수입액 10% 이상

3. 운영실적 종료 후 3개월 이내 신문, 협회보에 공시

4. 공제사업운영위원회

(성별고려 19명 이내, 임기2년(1회 연임가능), 임원: 전체의 1/3미만)

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업무정지처분사유 – 결장전 정확거명 임과밖에 중시

(결정임과(3) -> 6개월짜리, 3개월로 줄여서 받을 수 있다)

업무정지처분은 그 사유가 발생한 날로부터 3년이 경과한 때에는 할 수 없다.

자격취소만 5일내 국장 보고 해야한다(자격정지X)

등록취소, 업무정지 -> 협회에 담달 10일 통보

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자격정지 -> 이장불확거거금

이거금 6개월 (이중소속, 거래계약서 거짓, 금지행위), 나머지 3

소재지 시도지사 발견하면, 교부한 시도지사한테 통보만(직접 자격정지 못함)

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처분승계(처분일로부터)

등록취소 3년, 업무정지/과태료 1년

3/3 무부증직투시단 + 시세조작(유가강제방)

1/1 이양사칭표정시비금지(매무수거)

매매를 업으로, 무등록자 협업, 보수 초과, 거짓으로 그르치게 하는 행위

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토지 자금조달계획서(신고서와 동시) – 수도권(광역시, 세종시) 1억 이상 or 지분거래, 그 밖 6억 이상

주택 자금조달/입주계획서 – 투과지/조정지, 그 밖 6억 이상, 법인주택

(계획서는 다 내지만, 증빙자료는 투과지만 제출)

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부동산거래신고(개공 신고의무)

부동산거래신고대상 제외: 교환, 증여, 판결, 경매

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집합건축물 : 전용면적만 적는다(공용면적 x) / 나머지 건축물은 연면적

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거래신고 정정사항, 변경사항 구분

정정사항 :

1. 당사자 주소, 전화번호, 지분비율

2. 건축물 종류, 지목/면적/거래지분 및 대지권비율

3. 개공 전번상호소재지(성명, 주민번호, 계약일 x)

변경사항 : 가격이랑 일자, 일부의 변경 -> 무조건 변경사항

1. 거래지분 및 비율, 면적, 조건/기한

2. 대금관련 금액 및 일자

3. 다수인 경우 일부 매수인/부동산 변경(일부 제외만 해당)

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외국인 부동산거래 -> 2년 2천만

체결일부터 매매30, 교환/증여 60 이내 신고

계약 외: 신축, 상판경합 등 취득일로부터 6개월

군문자야 지역 토지 취득 경우 -> 시군구 허가 必(허가여부15일 이내 통지)

신고관청은 분기 종료일 1개월 이내 -> 시도지사

(시도지사는 다시 1개월 이내 국장 보고)

시도지사는 신고관청이 신고내용의 조사결과에 대하여 보고한 내용을 취합하여 월 1회 국장에 보고해야 한다

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토지거래허가 (구역지정공고 날부터 5일 후 효력)

1. 허가신청 15일내 처분통보(이의신청 1개월 이내)

2. 허가구역: 2개 이상 시도 걸치면 국장 지정(원래는 시도국)

3. 지정공시 포함내용

(1. 기간 2. 토지 소재지/지번/지목/면적/용도지역 3. 축척 5만 또는 2만5천 지형도 4. 허가면제대상 토지면적)

4. 허가 목적대로 이용하지 아니한 경우, 3개월 기간 정하여 이행 명할 수 있다.

1. 토지거래허가 구역에서 허가 없이 거래(토지가 30%)

2. 토지거래허가 구역 부정한 허가(토지가 30%)

3. 부동산매매계약 후 거짓가격 신고(5%, 당사자든 아닌 자든 둘다)

※ 계약 안 했는데 거짓 신고(3천만원)

※ 외국인 등 미허가/부정허가는 2/2

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허가대상면적 60 150 150 200 60 / 도시 외 250, 농지 500 임야 1000

허가토지, 이행강제금(이행명령 3개월 내 안 하면)

토지 취득가 10% 범위, 연 1회 반복부과

방치 10, 임대/기타 7, 목적 외 5

벌칙 3천만원: 대금자료불응, 가장계약/가장해제

500만 이하: 미신고(공동신고 거부), 거짓요구/조장/방조, 대금 외 자료 불응

취득가액 5% 이하: 거짓으로 신고한 자(+신고의무자 아닌데 한 자 등)

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확인설명서(작성 교부 의무는 개공한테만, 3년 보존, 서명 및 날인)

전자문서 보관 시 보관의무 면제 -> 확설, 거래계약서만

1.세부사항:

실시벽환(실제권리관계 또는 미공시사항, 시설물상태, 벽면, 환경조건(주거용만))

2.기본사항: 물권공관입비거세

(물건표시, 권리관계, 공법규제, 관리, 입지조건, 비선호, 거래예정금액, 취득조세)

거래예정금액/공시지가/공시가: 중개 완성되기 전 금액

ㄱ 비선호시설(비주거에 없음, 토지 있음)

ㄴ.입지조건:

1. 주거용: 대도주판교(대중교통, 도로, 주차장, 판매 및 의료시설, 교육시설)

2. 비주거용: 대도주 3. 토지: 대도

ㄷ 건폐율/용적률 – 시군조례로 확인 기재(토지이용계획서x)

ㄹ 내진설계적용여부 – 건축물 대장 확인 기재

임대차 경우 생략 가능 항목 – 개별공시지가, 취득조세, 공시가격, 공법규제

입광공 서식에는 입지조건 없다.

비주거용서식: 비선호시설, 환경조건 없다, 소방은 소화전, 비상벨만 존재

토지용서식: 관리에 관한 사항, 환경조건 없다.

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