[공인중개사 법령 및 중개실무] 시험대비 핵심 요약 - 2

 

 

주임법 최우선변제금 조건 1억5천

1. 법인적용X, 일시사용 명백하면 적용X

(다만 토공이나 지방공사/좆소는 적용)

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2. 주택임대차 -> 개공 신고의무 없다

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3. 신고대상: 시에 있으면 무조건, 군은 광역시+경기도만(강원도 고성군 X)

6/3 초과(보증금 6천만 or 월세 30만원)

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4. 임대차 계약 보증금, 차임 등 가격변경 경우 ->

30일 이내 신고관청에 공동신고

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5. 다세대주택 경우 호수까지 기재해야 보호

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6. 묵시적 갱신: 기간 끝나기 6~2개월 사이 안 하면 2년으로 갱신

그냥 해지 말하면 3개월 지나야 효력

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7. 대항력: 인도 + 전입신고

대항력이 있어도 선순위 저당권에는 대항X, 최우선변제권만 가능

(주택소유자가 해당 주택 매도하고 임차인으로 변경 시, 임차계약 다음날 대항력)

(최단존속기간 2년, 1년으로 계약했어도 임차인은 2년으로 주장 가능)

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8. 최우선변제권: 인도 + 전입신고 + 확정일자 (경매개시결정 전까지 갖춰야함)

(매각대금의 1/2 범위 안, 선순위저당권 보호 목적)

(임차권등기명령 경료 되면, 대항력 + 우선변제권 취득)

(소액임차인은 주택 말고 대지만이 경매될 경우에도 우선변제권 행사 가능)

사례형 최우선변제 따지기

서울 1억5천 이하(월세 필요 없음, 상임법은 월세계산)

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9. 경매진행은 반대의무 이행 안 해도 개시 됨

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상임법 (최우선 6천5백, 보증금 5천 미만 시 월세x70)

1. 서울 9억 초과 경우 일부 규정만 적용(대권 3기 요구 표준),

적용: 대항력, 권리금보호, 3기차임 연체 해지, 갱신요구, 표준계약서, 폐업 시 해지 규정, 차임 및 보증금 증감요구

(폐업 시 해지 통고 3개월 이후 효력)

(3개월 이상 감염병 등 제한조치로 경제사정 중대한 변동 있으면 해지 가능)

(상임법에서 갱신요구권으로 갱신하면 맘대로 해지통보 못함)

(묵시적 갱신은 1년, 갱신요구권은 첨에 4년 했으면 또 4년)

적용X: 우임존증(우선변제권, 임차권등기명령, 존속기간, 증액제한)

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2. 최우선변제권: 보증금 중 일정액을 다른 담보권자에 우선하여 변제

(임차권등기 이후 임차면 우선변제권 X)

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3. 법무부장관 국장 협의하여 상임 표준계약서 정하여 권장 가능

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4. 3기 차임 연체해도 갱신요구는 가능(거절사유일 뿐, 불가는 아님)

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5. 임차인 1년 6개월 이상 영리목적 사용 X -> 임차인이 주선한 신규임차인 거절 가능

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분묘기지권

1. 승낙으로 무상 설치해도 차주권리는 X (지상권 유사 물권취득임)

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2. 효력 사성까지 미치는 거 아님

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3. “개인” 들어가면 30 -> 30m 미만, 30일내 시군구 신고

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4. 상석, 비석 등 10m 이내 (합장 경우 15)

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5. 봉안시설 설치관리는 신고만

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6. 설치기간 끝나면 1년 내 다 치워야 함

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7. 甲이 자기 소유 토지에 분묘를 설치 후, 그 토지를 乙에게 양도하면서 분묘를 이장하겠다는 특약을 하지 않음으로써, 甲이 분묘기지권 취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한, 甲은 분묘 기지에 대한 토지사용 대가로서 지료를 지급할 의무가 있다

※ 분묘기지권은 등기사항증명서를 통해 확인할 수 없다.

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8. 20년 + 공연/평온 점유 시효 취득 시, 청구한 때로부터 지료 지급 의무 必

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경매 (경매로 농지 취득 시, 농취증 필요)

경매취득 토지거래허가구역인 경우, 토지거래허가는 받을 필요 없다

(※ 토지거래허가구역에서 농지 취득 허가 받은 경우 농취증X)

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1. 유치권은 행사 권리만 따라가고, 매수인에게 변제청구는 할 수 없음

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2. 매각부동산 저당권은 소멸(전세권은 배당요구 해야 소멸)

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3. 매수신청 보증금액(최저가 1/10), 항고 보증금액(매각대금 1/10)

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4. 공유자는 우선 매수권 있다

(보증 제공하고, 최고매수신고가 같은 가격으로 채무자 지분 우선 매수 신고)

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5. 배당요구종기 – 첫 매각기일 전 법원이 정하는 날

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6. 첫 경매개시결정등기 전,

임차권 등기명령 의한 임차권 등기권자는 배당요구 하지 않아도 배당 받을 수 있다.

매수신청대리(직접 출석(법인인 경우 대표자 출석), 소공은 못한다)

1. 등록여부 14일내 통지

2. 정지기간 1월~2년, 위임계약 체결 후 확설 서류 5년 보존

3. 대리인 등록 전에 보증 설정(업무 개시 전x)

4. 대리행위 시마다 대리권 증명서면 첨부(인감 첨부된 위임장, 대리인등록증사본)

5. 대리업무휴업 6월 초과x

6. 매수신청대리인 등록 신청 시 자격증 사본 첨부

부동산전자계약: 휴대폰 필수(없으면 못함), 최종전자서명 완료되면 수정불가

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농지법 (토지거래허가 받으면 농취증 받은 것으로 본다)

1. 농업진흥지역 절대농지라서 주말영농x

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2. 농취증 없어도 매매계약 무효는 아님(등기를 못함, 등기했어도 무효)

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3. 농지 처분명령, 1년 내 처분하지 않으면 통지 ->

처분명령 6개월 -> 이행강제금 (농지가 25%)

집합건물(전용면적만 기재)

1. 구분소유자는 구조상 구분소유자 전원의 공용에 제공된 건물 부분에 대한 공유지분을 그가 가지는 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다

2. 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로 달리 정한 경우에는 가능하다

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거래계약 자진신고 감면

1. 거짓신고 관련만 가능 (자료제출, 가장계약 등은 아님)

계약서 작성 시, 부가가치세 포함여부

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1. 분양권, 입주권 매매(전매/공급계약) 경우 부가가치세 포함 금액 기입

2. 그 외 나머지는 제외 금액 기입

종전부동산란 입주권 매매 경우만 작성

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교환 중개 시 큰 금액 x2

토지 3억, 상가 1억 둘이 교환 중개 했으면 총 540만원

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지도감독요건

1. 이법 위반행위 확인 (개설 등록기준 적합여부는 x)

2. 등취/업정/자취/자정 등 행정처분

3. 투기 등 거래동향 파악

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전자문서로 접수 가능

1. 국가 등 단독 거래신고

2. 공동으로 거래계약 해제

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전자문서 접수 제외

1. 제출대행

2. 면적 증감 없는 실거래가 변경

3. 단독신고(주소나 성명변경 등)

서명 및 날인 2가지 -> 거래계약서, 확설

(나머지는 다 서명 또는 날인)

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