[공인중개사 공시법] 시험대비 핵심 요약 - 7, 등기법

등기법 총칙 PART
등기부: 전산정보처리조직에 의해 ~ 편성
(등기부부본자료: 등기부 동일내용 복사)
등기기록: 1필 토지 또는 1개 건물 관한 등기정보자료
등기필정보: 등기부에 새로운 권리자가 기록되는 경우 확인 위해 등기관이 작성한 정보

인터넷 등기부 열람 및 등초본 발급 경우, 수수료 면제에 관한 규정은 적용되지 아니한다
(방문 시, 국가 면제 같은)
등기부(등기기록)는 누구나 전부/일부 열람가능
(등기기록의 부속서류는 이해관계인만 가능)

공매신도(공동담보목록, 매매목록, 신탁원부, 도면)은 별도 신청이 있어야 포함하여 발급

구분건물에 대한 등기부 열람 ->
1동건물 표제부 + 해당 전유건물(전체 전유건물x)

무인발급기 – 등기사항전부증명서에 한(일부x)

표제부 – 표시번호 + 접수연월일 (접순번호 x)
갑구, 을구 – 접수번호, 순위번호

하천: 소유권은 되나 용익권 등기는 안 된다 (하용안됨)
권리질권: 저당권등기에 부기등기로만 등기 가능하다
채권담보권(저당권의 저당) 등기가능
주위토지 통행권 등기X

다소 차이가 있다 할지라도 사회통념상 동일성 혹은 유사성이 인식될 수 있으면 그 등기는 해당 건물에 관한 등기로서 유효

동일 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없는 때에는 등기한 순서에 의한다.

등기의 순서: 같순다접대접
등기부 중 甲 구에서 한 등기는 순위번호에 의하고 서로 다른 구면 접수번호에 의한다.
대지권은 접수번호

농지매매에 따른 소유권 이전등기가 경료된 경우
농취증 받은 사실이 추정된다

부동산등기: 점유적 효력 인정(점유 추정력은 X)

소유권보존등기 추정력X
미등기 부동산 승계취득자의 명의로 보존등기가 있고, 전(前) 소유자가 소유권 양도 사실 부인하는 경우, 보존등기 명의자의 소유권이 추정되지 않는다 (소이전등기만 추정력 있다)
소유권이전등기가 경료 된 경우, 그 등기명의인은 직전소유자에 대하여 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정한다

 

등기된 권리의 양이 큰 경우 유효(2억 대출했는데 3억으로 등기된 경우, 2억까지만 유효)                  

등기된 권리의 양이 작은 경우, 일부무효법리에 따라 전부 무효로 하나, 물권행위 했을 것이라 인정되면 유효성을 인정한다       

무권대리, 미등기부동산: 유효인 등기

1필지 토지 전부에 대하여 이미 소멸한 전세권의 설정등기가 존재하는 경우에는 다른 전세권의 설정등기 신청을 수리하지 못한다

등기의 추정력은 갑구, 을구의 등기에 인정되며, 표제부의 등기에는 인정되지 않는다.

甲이 乙에게 증여를 하였음에도 등기원인을 매매라고
기재하여 소유권이전등기를 한 경우 乙은 소유권을 취득할 수 있다.

등기사무
정지권자, 위임권자 -> 대법원장(정대위)
관할등기소 지정권자 -> 상급법원장(관등지상)
등기관 지정권자 -> 지방법원장
무인 발급기(인터넷 포함) -> 법원행정처장

 

갑구: 소유권, 환매(환갑부기)
※ 소유권 아닌 거 같지만 소유권에 관한 등기
1. 전세권, 저당권에 기한 임의경매신청등기
2. 가처분 피보전권리가 근저당권설정 등기청구권으로 소유명의인을 가처분 채무자로 하는 가처분등기

을구: 소유권 이외
전세권에 대한 가압류(기한 임의경매랑 다른 거)

표제부, 갑구, 을구
소유권 나오면 무조건 갑구
(소유권이 대지권이라는 뜻도 갑구)
1동 건물 -> 표제부만 두고
1동의 건물을 구분한 각 건물마다 표제부 갑구 을구
규약상 공용부분(노인정) 등기 -> 전유건물 표제부만

폐쇄등기부 열람/발급 가능

등기관은 자기 배우자, 4촌 이내 등기 신청인인 경우
배우자 등이 아닌 2명 이상의 참여가 없으면 등기 못함
(배우자 등의 관계가 끝난 후에도 같다)

임차권등기명령 -> 촉탁(직권x)
혼사불명 -> 단독

읍면에 있는 민조태아학교는 등기신청적격 없다.
동명의로 주민들이 비법인사단 설립 경우, 동명의로 등기신청 가능

신청인은 대표자, 권리의무자는 사단재단(종중)명의

가등기 이전 후 본등기의무자 그때 그 사람

절차법상 등기의무자는 형식적으로 판단(실체법 고려x)

갑 -> 을 -> 병 소유권 이전 시
1. 병이 을을 대위하여 소유권이전등기 신청 시, 절차법상 권리자는 을 (을로 이전하는거니까)
2. 을로 이전등기가 무효인 경우, 갑이 병을 상대로 병 등기 말소 확정판결 얻은 경우, 권리자는 을(일단 을로 오는거니까)

 

단독: 보신합상수표 가가말 혼사불명

단독	공동(계약일 때
신탁(말소포함)
보존(말소포함)
상속(=합병) 합병을 원인으로 한 저당권이전등기 토지수용 의한 이전	유증 -> 소유권이전 (유증 무조건 공동) 수용재결실효 소유권말소
부동산표시변경(경정등기) 등기명의인표시변경(경정)	권리변경등기(전세금증감)
혼사불명 말소등기
가등기권리자의 가등기 1. 의무자의 승낙서 첨부 2. 가처분명령
가등기의 말소 1. 가등기 명의인 2. 가등기 의무자 또는 이해관계인(승낙서 첨부) ※ 가등기(말소) 원래는 공동이 원칙
규약상공용부분뜻의 등기 처분금지가처분 후의 경료된 제3자의 소유권이전등기의 말소 멸실등기

 

직권:
1. 승역지 지역권 설정등기 시, 요역지 지역권등기
2. 토지수용으로 소유권 이전 시, 목적물에 설정되어있는 처분제한등기 말소
3. 말소 등기 신청 시, 제 3자 명의등기(승낙 첨부)

 

판결 PART
확정판결(이행, 형성, 확인)은 소멸시효 안 걸림
단독신청판결(화해, 조정조서 포함 / 공증인 증서X)

	보존등기	단독신청	187조
이행	ㅇ	가능(승소자만)	등기 必
형성	ㅇ	공유물분할만	등기 없이 ㅇ
확인	ㅇ	X	등기 必

1. 소유권보존은 확인 형성 이행판결로 다됨
2. 단독신청등기는 이행판결(승소자만)만 됨
(공유물분할판결만 형성판결도 가능)
3. 187조(등기 없이 물권변동 되는 판결)
형성판결만 등기 없이 취득 / 이행, 확인은 등기 必
4. 소유권이전등기말소 : 패소한 등기의무자는 직접도 못하고, 대위신청도 못함

 

대위등기 PART
채권자가 채무자 대위한 경우
신청인 : 채권자
절차법상 권리자 : 채무자
등기완료통지 –> 채권자, 채무자 둘 다에게 통지
(등기필정보는 작성X)
채무자로부터 채권자 자신으로의 등기를 동시에 신청하지 않더라도 가능

등기신청PART
신청정보가 여럿인 경우 1인이 간인

실거래가액 등기 : 매매 + 계나소나
(매매계약서에 의하거나 소유권이전등기시)
① 소유권이전청구권보전 가등기에 기한 본등기를 신청하는 경우, 거래가액등기를 하여야 한다
② 등기원인이 매매라 하더라도 등기원인증서가 판결 등 매매계약서가 아닌 때에는 거래가액을 등기하지 않는다

매매목록제공
ㄱ. 1개의 신고필증에 2개 이상 부동산기재
ㄴ. 1개 부동산, 수인과 수인 매매시
※ 매매목록제공 안 하면 거래금액기재(갑구)

검인 필요 경우: 계나 소나
1. 계약: 증여, 교환, 판결, 미등기건물, 본등기, 공유물분할합의
2. 소유권 이전 등기 시
(유증/상속/수용/경매, 말소, 가등기 등 X)
(토지거래허가서, 실거래신고필증 제출 시 X)

 

인감 제공 경우: 3개월 이내 것(초일 산입X)
1. 소유권에 관한 등기명의인이 의무자로 신청
(소유권이전, 전세권설정, 저당권설정 등)
※ 소유권 이외 권리 등기명의인이 의무자로 신청 시, 등기필 정보 멸실 된 경우만, 인감 제공
2. 소유권 관한 가등기 말소 시, 가등기명의인 인감
3. 협의분할 시, 상속인 전원 인감
(분할협의서면 필요, 공정증서 있으면 필요X)
4. 법정대리인 신청 시, 법정대리인 인감

 

부동산 등기용 등록번호 PART
1. 등록번호부여 : 국국 법주 비시 외출 재대
국가 지자체 – 국장
법인 – 주된 사무소소재지 등기관
비법인사단 – 시군구
외국인 – 지방출입국
재외국민 – 대법원소재지 등기관

토지(건축물)대장 등본 제공
1. 대표보멸이
대장등본제공
1. 부동산표시변경등기
2. 소유권보존등기(표제부 만들려고)
3. 멸실등기
4. 소유권이전등기

 

변호사, 법무사
1. 공동신청
2. 승소한 의무자의 단독 신청 권리에 관한 등기 대리 경우 위임인이 등기의무자임을 확인하는 정보를 제공할 필요가 있다

토지거래허가서: 대가 있는 가등기(지상권 지료 등)

농지
진정명의회복, 취득시효완성, 분할, 수용, 가등기 -> 농취증 X

매매로 소이 경우 농취증 의제 (농취증X)

 

신청인 주소증명정보 PART
보설이 주소증명 해야한다
소유권 보존등기
설정등기(전세권, 저당권 설정)
이전등기(소유권, 전세권 이전)
※ 소유권 이전 시는, 양쪽 다(권리/의무자)
※ 변경/말소 등기는 제공X

부동산 일부는 소유권보존등기X (안방만 소유 안 된다)
일부지분 소유권보존등기 X (이전만 가능)

 

이의신청 PART
1. 등기관 처분 이의제기 가능
ㄱ 1, 2호 / 각하 경우 이의가능
(지문에 각하 나오면 무조건 이의 가능)
※ 3호 이하는 이의제기 불가능
(무권대리, 위조, 신청정보, 실체관계 부합 등)

2. 이의신청 가능 자
ㄱ 각하한 경우 – 신청자
ㄴ 1, 2호 경우(직권말소) – 신청자, 제3자
ㄷ 상속등기 – 상속자만
ㄹ. 등기 실행 된 경우 - 등기신청인 및 이해관계인

3. 이의신청은 새로운 사실, 증거로 불가
4. 등기소에 이의 신청서로 한다(구두X) ->합격하소서
5. 이의신청은 기간제한이 없다
6. 이의신청은 집행정지 효력이 없다

7. 이유 있으면 이의 받아들이고 등기해주고
이유가 없다면 3일내 지방법원에 송부
지방법원 인용 – 실행, 각하 – 항고(재항고 가능)
(지방법원은 이의 신청에 대해 결정하기 전에 가등기나 부기등기를 명할 수 있다)

2호 각하사유
권리 양도금지 특약(전세권 제외)
(양도금지특약은 전세권만 가능하다)
물권적 청구권 가등기

3호 각하사유
출석X / 신청정보방식 적합X / 무권대리 / 위조

등기신청 PART
접수번호: 1년마다 부여
등기신청인 등기신청 보정 명 받으면 다음날까지 가능
등기신청 보정은 사무원도 가능(지방법원장 허가 받고)
등기관 신청서 접수 시, 신청인의 청구서가 있어야만 신청서 접수증 발급해줌

 

등기신청 취하PART
공동 신청 시 공동 취하
등기관이 등기 마치기 전에만 가능
일부 취하도 가능(동일 신청서로 수개 부동산 -> 일부 취하 가능)
대리인 취하 시 특별수권 있어야 함

등기필정보 작성(통지) 경우
보설이추가
소유권보존등기
각종 설정/이전 등기
권리자 추가되는 경정/변경 등기
가등기(설정이전)
승소한 등기권리자

※ 등기필정보 작성(통지)안 해주는 경우
변경, 말소, 직권 소보(미등기 처분제한경우),
채권자 대위, 국가,
3개월 내 수신 X

 

통지 PART
통지하는 경우
소유권 보존, 이전, 변경, 표시변경, 말소, 말소회복

가씨는 통지하지 않는다
(가등기, 가압류, 가처분 , 전세권, 저당권)

전자신청PART (외국인도 가능)
비법인사단만 전자신청 못 한다
전자신청 대리는 변호사, 법무사만 가능
(전자표준양식에 의한 등기신청의 경우는 아무나 가능)
인감정보 제공X (사용자 등록 시만 첨부)
등기소 출석해서 사용자 등록(유효3년)
연장은 만료 3개월 전부터 만료 전까지